Mietrecht-Urteile 2011

Wer zu Miete wohnt, sollte sich zumindest ein wenig mit Mietrecht auskennen. Die neuesten Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) im Bereich Mietrecht haben wir hier kurz für Sie zusammengefasst. Die folgenden Ausführungen beziehen sich auf Mitteilungen vom Deutschen Mieterbund (Quelle: mieterbund.de).

Im Januar 2011 entschied der BGH, dass es keinen Kündigungsausschluss im Mietvertrag geben darf, der über vier Jahre hinausgeht. Die maximale Frist von vier Jahren beginnt mit der Unterzeichnung des Mietvertrags und nicht wie bisher oft mit dem Einzug des Mieters. Zudem stellt das Urteil des BGH klar, dass nicht erst nach Ablauf der vier Jahre gekündigt werden darf, sondern der gesetzlichen Regelung entsprechend 3 Monate vor Ablauf des Kündigungsausschlusses. Ein wichtiges Urteil im Sinne der Mieter. Ein anderes Urteil aus dem Januar 2011 betrifft die Betriebskostenabrechnung. So dürfen Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nachträglich korrigieren und zwar bis zu 12 Monate nach dem Ende des Zeitraums, der abgerechnet wird. Dass heißt, wenn Ihr Vermieter Ihnen am 01.01. eines Jahres eine Betriebskostenabrechnung zuschickt, kann er diese noch bis zum 01.01. des Folgejahres korrigieren und eventuell höhere Kosten einfordern. Ein Urteil aus dem Mai 2011 relativiert diese Ausschlussfrist zum Bedauern des Deutschen Mieterbundes ein wenig. Ein Mieter musste in dem verhandelten Einzelfall Betriebskosten nachzahlen, obwohl die Vermieterin mehr als 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode ihre Berechnung korrigierte. Umgekehrt haben Mieter das Recht, bis zu einem Jahr nach Erhalt einer Abrechnung Einspruch einzulegen. Ebenfalls im Januar 2011 urteilte der BGH, dass Mieter beim Auszug nicht zwingend alles weiß streichen müssen, da auch andere dezente Farben für den Vermieter keinen Nachteil darstellen bei der Neuvermietung der Wohnung.

Im Februar 2011 entschied der BGH in Bezug auf das Kündigungsrecht der Vermieter wegen Eigenbedarf, dass Eigenbedarf nicht von Gesellschaftern geltend gemacht werden kann. Gesellschaften sind zum Beispiel Kommanditgesellschaften (KG) oder offene Handelsgesellschaften (OHG), aber auch GmbHs und Aktiengesellschaften fallen darunter laut dem Deutschen Mieterbund. In einer anderen Entscheidung aus dem Februar 2011 gab der BGH dem Vermieter das Recht, seinem Mieter wegen eines geplanten Gebäudeabrisses zu kündigen. Allerdings betonte der BGH, dass es sich im konkreten Fall um ein Haus in äußerst schlechtem Zustand in verschiedener Hinsicht handelte. Der Deutsche Mieterbund betonte, dass Vermieter keinesfalls Wohnungen verkommen lassen dürfen, um dann wegen eines Abrisses zu kündigen und neu zu bauen.

Im März 2011 stärkte der BGH in einem seiner Urteile das Recht des Mieters, die Miete zu kürzen, wenn die vermietete Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag festgehalten ist. Bei einer abweichenden Wohnfläche von mehr als 10 % darf demnach der Mieter die Miete um eben diese prozentuale Abweichung kürzen – egal, ob die Wohnung bei Einzug möbliert war oder nicht. Ein anderes BGH-Mietrecht-Urteil aus dem März 2011 fiel ganz im Sinne der Vermieter aus. Demnach können Schäden, die durch eine Modernisierungsmaßnahme entstanden sind, als Mieterhöhung auf den Mieter abgewälzt werden. Somit müssen Vermieter keine Reparaturkosten tragen, wenn durch eine Modernisierung Schäden in der Wohnung des Mieters entstanden sind.

Im Mai 2011 urteilte der BGH, dass Ansprüche auf eine Erstattung von Kosten für ungerechtfertigte Renovierungsarbeiten 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses erlischen. Der Direktor des Deutschen Mieterbundes hält dies für eine falsche Entscheidung, da normalerweise der Anspruch auf Erstattung bei ungerechtfertigter Bereicherung erst 3 Jahre, nachdem der Betroffene von dem Umstand erfahren hat, erlischt. Prüfen Sie daher am besten bevor Sie Renovierungsarbeiten durchführen, ob Sie wirklich dazu verpflichtet sind, spätestens aber nach dem Auszug. Richtig laut dem Deutschen Mieterbund war hingegen das Urteil des BGH aus Mai 2011, dass die Berechnung der Mietminderung klar regelt. Demnach zählt die Mietminderung auch für die korrigierte Betriebskostenabrechnung. Wer als Mieter seine Miete zu irgendeinem Zeitpunkt gemindert hat, sollte bei der nächsten Betriebskostenabrechnung also nachprüfen, ob der Vermieter die Mietminderung richtig berücksichtigt hat.

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